In entspannter Runde fand am 22. Juni 2022 ein Presse-Sommergespräch auf der Dachterrasse des BUWOG Kunden- und Verwaltungszentrums in der Rathausstraße 1 statt. Mit Blick über Wien ließen die beiden BUWOG-Geschäftsführer Andreas Holler und Kevin Töpfer das erste Halbjahr 2022 Revue passieren, berichteten über die aktuelle Situation der BUWOG und gaben einen Ausblick auf das, was das Unternehmen und den Wohnungsmarkt künftig wohl erwartet.

„Die vergangenen sechs Monate sind für die BUWOG sehr gut verlaufen“, fasst Andreas Holler, für das Development verantwortlicher Geschäftsführer, die aktuelle Situation zusammen. „Trotz der äußeren, teils herausfordernden Umstände sind wir sehr gut aufgestellt und können die Rekord-Fertigstellung von rund 2.000 Wohnungen in diesem Geschäftsjahr wie geplant realisieren und optimistisch in die Zukunft blicken.“

Auch im Bestand gäbe es keine nennenswerten negativen Auswirkungen, wie Kevin Töpfer, als Geschäftsführer für das Immobilienmanagement der BUWOG verantwortlich, erklärt. „Natürlich müssen wir uns auch im Bestand mit der Herausforderung auseinandersetzen, dass alles teurer wird. Wir überlegen daher sehr genau und hinterfragen, welche Maßnahmen Sinn machen bzw. notwendig sind – das natürlich im Hinblick auf Nachhaltigkeit, bzw. aus ökologischer und ökonomischer Sicht. Es geht in allen Bereichen darum, effizient zu haushalten, so dass diverse Investitionen natürlich unseren Kundinnen und Kunden zu Gute kommen aber auch aus wirtschaftlicher Sicht im Sinne des Unternehmens sind.“ Dies bedeute jedoch keineswegs einen Investitionsstopp: „Wir setzen alles daran, unsere Projekte und Objekte wie bisher entsprechend unseren hohen Qualitätsstandards umzusetzen und zu bewirtschaften, das gilt auch für Umsetzungen im Sinne des Klima- und Umweltschutzes,“ hält Töpfer fest.

BUWOG befürchtet keine Immobilienblase

Andreas Holler sieht aktuell keine Immobilienblase, die zu platzen droht: „Wir werden so bald wohl keine sinkenden Preise bei Wohnimmobilien sehen – sie werden zwar nicht mehr so stark steigen, wie in der jüngsten Vergangenheit, einen Preisverfall wird es aber definitiv nicht geben.“ Dies begründet er insbesondere mit dem kontinuierlich steigenden Wohnraumbedarf in Wien, der durch den Zuzug weiterhin gegeben sei. „Umso wichtiger ist es, Wohnraum im leistbaren Segment zu schaffen. Die Stadt Wien ist ein guter Partner, mit dem wir laufend Projekte u.a. im Rahmen der Wiener Wohnbauinitiative umsetzen. Gerade als privater Wohnbauträger sehe ich es als Teil unserer Verantwortung gegenüber der Gesellschaft, Wohnraum für alle zu entwickeln.“ Dennoch gäbe es hier Hürden, die es zu beseitigen gilt: Zum einen würden sich die gestiegenen Baukosten auf die Entwicklung leistbarer Projekte auswirken: „Die BUWOG verfügt in ihrem Portfolio über einen Schatz an Grundstücken – solange die Baukosten für uns vertretbar sind und die entsprechenden Genehmigungen vorliegen, können wir nahtlos weiterbauen. Wir befinden uns in der glücklichen Situation, weitere Preissteigerungen aber auch aussitzen zu können – das kann sich nicht jeder Bauträger leisten“, so Holler. Es mache keinen Sinn, Projekte bei horrenden Preisen zu entwickeln, die am Ende niemand mieten oder kaufen könne, weil sie schlichtweg einfach nicht mehr leistbar wären. Die Möglichkeit für die BUWOG, leistbaren Wohnraum zu schaffen, stoße aber auch an ihre Grenzen, wenn langwierige bürokratische Genehmigungs- und Widmungsverfahren den gesamten Ablauf verzögern, wie Holler betont: „Hier sehe ich bei der Stadt viel Potenzial, z.B. durch Digitalisierungsmaßnahmen Prozesse zu beschleunigen.“ Auch eine Aufhebung der 2/3-Lösung im geförderten Wohnbau würde laut Holler eine Entspannung der Situation bringen: „Allein eine Anpassung des Verhältnisses auf 50:50 würde schon dazu beitragen, dass durch die Einnahmen der zusätzlichen freifinanzierten Neubauwohnungen auch zusätzliche geförderte Wohnungen entwickelt werden könnten.“

Soziale Verantwortung als Bestandshalter

„Als Bestandshalter von mehr als 21.000 Wohnungen in Österreich haben wir auch eine soziale Verantwortung gegenüber unseren Kundinnen und Kunden“, fügt Kevin Töpfer hinzu. Insbesondere angesichts der aktuellen Teuerungswelle würden viele Menschen auch steigende Mieten befürchten. Es gelte daher auch bei der Bestandsbewirtschaftung darauf zu achten, ein entsprechend leistbares Angebot bereitstellen zu können. „Wir vermieten derzeit mit einer Durchschnittsmiete von knapp 5 Euro pro m² und sind darum bemüht, dass das so bleibt.“ Auch deshalb sei ein effizienter Umgang mit den verfügbaren Ressourcen notwendig.

Bei Eigentumswohnungen sei nach wie vor eine hohe Nachfrage zu verzeichnen, speziell, wenn Wohnungen als Anlageform gekauft werden. „Ab Juli 2022 gelten neue Finanzierungsvorgaben, zudem werden die Zinsen rapide steigen – beide Faktoren führen zu einer Marktveränderung, weshalb aus unserer Sicht jetzt der Zeitpunkt ist, um in den Kauf einer Wohnung zur Weitervermietung zu investieren“, ergänzt Töpfer. „Auf der anderen Seite ist viel Barvermögen im Umlauf und es gibt viele Menschen, die Immobilien mit wenig Fremdfinanzierung als eine Art Inflationsschutz kaufen.“ So oder so würden Wohnimmobilien weiterhin als sicherer Hafen für Investitionen gelten und der Nachfrageüberhang würde auch weiterhin bestehen bleiben, „vor allem, weil in den kommenden Jahren weniger gebaut werden wird, als z.B. 2022. Wir gehen daher auch von einer steigenden Nachfrage nach Bestandsimmobilien aus, insbesondere im Mietsegment.“ Mit extremen Sprüngen nach oben bei den Kaufpreisen sei es aber auch laut Kevin Töpfer vorerst vorbei: „Wir rechnen mit einer Plateaubildung bei den Preisen, vielleicht mit einer leichten Steigerung – abhängig von der Lage eines Objekts.“

Heute an morgen denken

„Um das Potenzial eines effizienten Umgangs mit Ressourcen ausschöpfen zu können, setzt die BUWOG auf Digitalisierung in allen Bereichen“, so Töpfer. Die BUWOG verstehe sich als Innovationstreiber und nutze so jede Möglichkeit, Prozesse zu optimieren und den Kontakt mit Kundinnen und Kunden transparenter zu gestalten. „Ob Kunden-App oder interne Innovationsplattform – wir fördern Innovationen quer durch alle Abteilungen, um zusätzliche Mehrwerte für unsere Kundinnen und Kunden zu schaffen und um Arbeitsabläufe zu vereinfachen und damit zu beschleunigen.“ Digitalisierung dürfe nie nur dem Selbstzweck dienen, sondern müsse am Ende des Tages eine Verbesserung für alle Beteiligten bringen. Auch im Hinblick auf Nachhaltigkeit könne damit viel bewirkt werden, da z.B. mögliche Schäden an Objekten, wie etwa eine defekte Bewässerungsanlage, durch digitale Tools rascher entdeckt und behoben werden können. „Um jedoch im Bereich Nachhaltigkeit und Energiewende langfristig noch mehr erreichen zu können, ist auch die Politik gefragt“, so Holler. Töpfer ergänzt: „Zu unserer Verantwortung gehört, dass wir unsere Gebäude weiterhin mit hohem Tempo energetisch modernisieren. Dafür brauche es aber – ähnlich wie in Deutschland – ein besseres Förderungssystem und Planungssicherheit, denn: Klimaschutz muss bezahlbar bleiben. Sowohl für Mieterinnen und Mieter als auch für Vermieterinnen und Vermieter.“

Für eine grüne Bewirtschaftung des Bestands ist ein Pilotprojekt in Kärnten geplant. In Villach wird auf einem BUWOG-Objekt eine Photovoltaik-Anlage umgesetzt, die künftig den Stromverbrauch der Anlage partiell decken soll. Zusätzlich verfolge die BUWOG weiterhin konsequent das EU-weite Ziel, alle Heizungsanlagen in den Beständen von Öl und Gas auf alternative Energiequellen umzustellen. „Wir arbeiten intensiv daran, unseren Bestand in diesem Bereich sukzessive zu optimieren“, so Töpfer.

„Wir werden die Situation weiterhin genau beobachten“, erklärt Holler abschließend. „Es gibt wohl keine Branche und kein Unternehmen, das nicht in irgendeiner Form von den derzeitigen Entwicklungen beeinflusst ist. Unser Ziel ist es, so viel wie möglich zu antizipieren, so, dass wir auf eventuell noch kommende Herausforderungen bestens vorbereitet sind und gemeinsam mit unseren Kundinnen und Kunden erfolgreich auch durch schwierige Zeiten gehen können.“